土地流轉的"價格陷阱"合適能跨過？

由于現(xiàn)行的土地流轉政策缺少對流轉價格的標準要求和政策保護，價格多為流轉雙方自行協(xié)商確定，遭受“價格陷阱”的人不在少數(shù)，極大地損害了農(nóng)戶的利益，也阻礙了農(nóng)村土地流轉的推行和發(fā)展。

據(jù)2016年《全國各省土地流轉市場價格排名》顯示，目前在江西、湖南、安徽、新疆、遼寧等地區(qū)，土地流轉的平均價格在300~600元/畝/年不等，600~1000元/畝/年區(qū)間內(nèi)的有重慶、浙江、山東、廣東、河南等地，而北京、上海、海南、天津、陜西、山西等地則流轉價格比較高，多在1000~3000元/畝/年區(qū)間內(nèi)，且以上海的3240元/畝/年最高。

各地流轉價格存在較大差值有多方面的原因：首先是市場因素，我國農(nóng)村土地流轉市場尚未形成規(guī)范的價格體系，第三方土地估價平臺還有待發(fā)展完善，這就使流轉價格難以實現(xiàn)專業(yè)性、公平性；其次是區(qū)位因素，一般情況下，區(qū)位條件和土地價格呈正相關；再者是流轉方式和規(guī)模因素，我國目前多以轉租和轉包的形式進行土地流轉，通常流轉規(guī)模越大、流轉后項目經(jīng)濟效益前景越好，流轉價格越高;最后是交通條件、水源條件、耕地質(zhì)量等自然條件因素。

為避免更多農(nóng)戶遭遇土地流轉“價格陷阱”問題，近年來如江蘇南京、浙江臺州、江西南昌等地開始嘗試由政府出臺方案指導土地流轉價格。如南京市政府不僅對流轉最低價做了限定，還規(guī)定原則上流轉期限超過3年的，須確定土地經(jīng)營權流轉價格遞增幅度。

政府指導價既能保護被流轉者的合法權益，又能規(guī)范流轉市場，形成良性競爭格局。但目前出臺政府指導價格的地區(qū)仍是少數(shù)，就全國范圍而言，在土地流轉中，判定一畝地租金到底多少合理，還欠缺專業(yè)性市場數(shù)據(jù)和估價系統(tǒng)的支持，在這種情況下，要出臺操作性強的具體方案，還存在一定難度。

因此，要完善土地流轉價格機制，除了政府的作用之外，還必須發(fā)揮好市場的作用。如建立市場化的流轉信息平臺，將土地流轉中的交易情況、交易價格、交易主體等信息公開透明化;并鼓勵第三方土地中介機構的發(fā)展，按照分類指導、科學測算、現(xiàn)實比較和幅度遞增相結合的要求，指導流轉雙方采取協(xié)商定價、投標定價、競拍定價等形式，合理確定農(nóng)村土地流轉價格，加強交易的公平性。