我是農(nóng)民，請(qǐng)別再忽悠我買(mǎi)房啦！

最近農(nóng)民很忙啊，比我們這些農(nóng)資人還要忙!不僅要忙春耕、打工，還要忙買(mǎi)房。因?yàn)閾?jù)專(zhuān)家認(rèn)真研究得出結(jié)論，通過(guò)讓農(nóng)民工和農(nóng)民買(mǎi)房變成市民，能夠最有效的“去庫(kù)存”。

哪里的房子買(mǎi)得起
北上廣不考慮，三四線(xiàn)能想想，這里房?jī)r(jià)6000元/平米（還不到深圳的十分之一），一套90平米54萬(wàn)元。

農(nóng)民工人均一年掙3.3萬(wàn)元，全體農(nóng)民人均一年掙1萬(wàn)元，不吃不喝前者買(mǎi)一套房少說(shuō)17年，后者54年。家里面還有老人、媳婦、孩子至少5、6口人。

現(xiàn)在農(nóng)民工一個(gè)月住宿花銷(xiāo)445元，18年花費(fèi)9.6萬(wàn)，在家的農(nóng)民蓋好了房子后基本不花錢(qián)，算算好像還是這樣更劃算。

誰(shuí)會(huì)買(mǎi)房
農(nóng)民工一共2.7億，其中1億多在離家不遠(yuǎn)的地方打工，當(dāng)前10個(gè)人里有1個(gè)半回家住。交通越來(lái)越發(fā)達(dá)、電動(dòng)自行車(chē)也挺快，越來(lái)越多的人開(kāi)始愿意往家里跑，城里太擠還是家里更寬敞，實(shí)在不行買(mǎi)輛汽車(chē)也比買(mǎi)房值。

還有1.6億離得遠(yuǎn)，在大城市現(xiàn)在100個(gè)人里只有1個(gè)人買(mǎi)了房，這些都是人精，有幾個(gè)能成這樣？另外3成半租得起房，剩下絕大多數(shù)住宿舍或者工棚。不是不想買(mǎi)房，據(jù)說(shuō)城里人都買(mǎi)不起，就算買(mǎi)得起房的農(nóng)民工一下子5倍速度增長(zhǎng)，100個(gè)里面也只有5個(gè)，離去庫(kù)存任務(wù)還差得遠(yuǎn)。

加杠桿買(mǎi)房
前幾天出了兩個(gè)辦法，一個(gè)叫《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》，另一個(gè)叫《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》，意思是說(shuō)農(nóng)民的土地使用權(quán)和宅基地上的房子可以抵押貸款，時(shí)髦的說(shuō)法叫做加杠桿。

想不通農(nóng)民加杠桿來(lái)做什么？有人說(shuō)是大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新，農(nóng)民也可以借錢(qián)干，但100個(gè)農(nóng)民工里有77個(gè)多是初中以下文化，而且據(jù)說(shuō)大學(xué)生就業(yè)都成問(wèn)題，而且據(jù)說(shuō)經(jīng)濟(jì)在下行失業(yè)在上升，除了購(gòu)買(mǎi)農(nóng)藥、化肥、種子、農(nóng)機(jī)具等生產(chǎn)資料，農(nóng)民不需要太多貸款，難道借來(lái)錢(qián)是用來(lái)賠的么？

終于看明白，里面有一條說(shuō)得最清楚，說(shuō)是為了保護(hù)農(nóng)民的居住不受影響，“除用于抵押的農(nóng)民住房外，借款人應(yīng)有其他長(zhǎng)期穩(wěn)定居住場(chǎng)所，并能夠提供相關(guān)證明材料”。

說(shuō)直白點(diǎn)就是只有你買(mǎi)了房（長(zhǎng)期穩(wěn)定居住場(chǎng)所）、而且有房產(chǎn)證或購(gòu)房憑證（證明材料），實(shí)實(shí)在在地參加了去庫(kù)存，才給你貸款！

農(nóng)民工的工作極不穩(wěn)定，現(xiàn)在100個(gè)人里就有62個(gè)根本沒(méi)有勞動(dòng)合同、只有16個(gè)有養(yǎng)老保險(xiǎn)、10個(gè)有失業(yè)保險(xiǎn)加上淘汰僵尸企業(yè)要分流很多工人，就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)很是個(gè)問(wèn)題，一旦失去工作和收入、喪失貸款償還能力、抵押物被收回，如何收?qǐng)觯?br />
土地和房屋是農(nóng)民賴(lài)以生存的最根本保障，出去打工為的無(wú)非是多掙些錢(qián)回來(lái)蓋房子、種地、做個(gè)小生意，一旦外面不好混，回來(lái)起碼還有糧食吃、還有房子住。讓農(nóng)民拿命根去冒險(xiǎn)，那要看值不值得。

去庫(kù)存與我何干
政府在報(bào)紙上要求說(shuō)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)“庫(kù)存壓力大，風(fēng)險(xiǎn)逐步積累”所以要“鼓勵(lì)農(nóng)民工、農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房要廣泛宣傳去庫(kù)存政策，形成共識(shí)”，這意思是說(shuō)農(nóng)民應(yīng)該有大無(wú)畏的共產(chǎn)主義去庫(kù)存精神、為國(guó)接盤(pán)化解風(fēng)險(xiǎn)吧？

政府還說(shuō)“要宣傳農(nóng)民在城市購(gòu)房是升值，在農(nóng)村建房是貶值的理念”，這個(gè)實(shí)惠！

那請(qǐng)政府告訴我：買(mǎi)了房子你能保證一年后會(huì)漲多少？政府能不能保證高價(jià)回購(gòu)？虧了能不能保證賠償？能不能保證我一直有活干、有錢(qián)賺、能還貸？如果能，我立即借錢(qián)去買(mǎi)房！

前幾年房子不愁賣(mài)、價(jià)格低的時(shí)候怎么沒(méi)聽(tīng)說(shuō)讓農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房給優(yōu)惠，只聽(tīng)說(shuō)過(guò)農(nóng)民工素質(zhì)低進(jìn)城會(huì)影響社會(huì)秩序。現(xiàn)在房子賣(mài)不出去想起農(nóng)民來(lái)，我一個(gè)月工作25天、每天工作將近9個(gè)小時(shí)，就賺這點(diǎn)養(yǎng)命錢(qián)，甚至經(jīng)不起一場(chǎng)病，讓我全用在房子上？

還是等把農(nóng)民的后顧之憂(yōu)全解決了，再談房事吧！我是一個(gè)農(nóng)民，去庫(kù)存政績(jī)與我何干！

我是一個(gè)大學(xué)生，現(xiàn)在大學(xué)生也很忙，要?jiǎng)?chuàng)業(yè)自謀出路，還要買(mǎi)房！我還沒(méi)掙錢(qián)，去庫(kù)存

參考數(shù)據(jù)：
關(guān)于房?jī)r(jià)收入比、絕對(duì)房?jī)r(jià)、租金回報(bào)率等都已經(jīng)有一些數(shù)據(jù)參考，此處不贅述。

從歷史上來(lái)看，美國(guó)、日本、韓國(guó)，都是在租售比（單位面積房?jī)r(jià)/單位使用面積月租金）達(dá)到130附近出現(xiàn)泡沫破裂，美國(guó)是08年次貸危機(jī)，日本、韓國(guó)發(fā)生在1990年左右的大衰退。當(dāng)前美、韓的租售比維持在100—110之間，而日本只有70多一點(diǎn)。

那么中國(guó)的租售比是多少？500—1200！租金體現(xiàn)真正的剛需，騙不了人。

美國(guó)、日本、韓國(guó)房屋租售比。


樓市去庫(kù)存，不能忽悠人
房地產(chǎn)庫(kù)存高企，開(kāi)發(fā)商不急政府急，外賓可能會(huì)百思不得其解，國(guó)人心中一目了然：這房地產(chǎn)表面看是開(kāi)發(fā)商的生意，實(shí)際地方政府才是真正老板。

在城市購(gòu)房會(huì)不會(huì)升值？
這只取決于一個(gè)秘訣：地段、地段、地段。一線(xiàn)城市的房子能升值，一般城市的中心區(qū)域也應(yīng)該能升值，因?yàn)槎际侨祟?lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的集中地，這些區(qū)域沒(méi)有庫(kù)存。真正南昌市中心的房子不用政府操心。

真正的大量庫(kù)存，積壓在三四線(xiàn)城市的三四線(xiàn)地段，大片的新城、開(kāi)發(fā)區(qū)、衛(wèi)星城，沒(méi)企業(yè)沒(méi)商店，公共汽車(chē)都沒(méi)站，一個(gè)小區(qū)里就亮三五盞燈，出來(lái)遛個(gè)彎就是無(wú)邊莊稼地，晚上能?chē)標(biāo)阑钊恕�…也許三五年前它就是農(nóng)村。

地方政府想極力推銷(xiāo)的，正是這部分庫(kù)存。而這部分庫(kù)存，城里人根本不愿意去，地段太差相當(dāng)于偽劣殘次品。

按說(shuō)房子再次，只要價(jià)位足夠低，也許就有人買(mǎi)。但目前來(lái)看，各地庫(kù)存的房子，價(jià)位可不爛，“不降價(jià)”是地方政府的一道底線(xiàn)。為嘛？擔(dān)心引發(fā)“懸崖式下跌”，開(kāi)發(fā)商跑得一干二凈，以后土地再也拍賣(mài)不出去……所以什么手段都能用，降價(jià)萬(wàn)萬(wàn)不可以。

在農(nóng)村建房是不是貶值？
又是一個(gè)大玩笑。那些積壓的鬼城原本就是鄰村，為啥你的樓房會(huì)升值，我這寬宅大院就會(huì)貶值？

農(nóng)村的宅基地自建房，不但是生活場(chǎng)所，也是生產(chǎn)基地，這里可以養(yǎng)雞養(yǎng)豬、曬谷曬米、手工編織，扛上工具就能出門(mén)種地，一個(gè)農(nóng)民別無(wú)所長(zhǎng)，只有在這里才能腳踏實(shí)地，才能保證不會(huì)餓死，這是進(jìn)可攻退可守的活命之地。

而地段不好的庫(kù)存房子，只有單純的居住功能，樓里不能養(yǎng)雞養(yǎng)鴨，花園不能種菜種瓜，出門(mén)擺地?cái)偝枪車(chē)�追搶打……就算房子升值，他們能靠紙面�?shù)字吃飯嗎？

農(nóng)民不是那么容易忽悠的，但地方政府的手段真實(shí)一個(gè)接一個(gè)。目前，已經(jīng)有一些省市出臺(tái)了“棚改貨幣化安置”的新政，宣布不再建設(shè)安置房，把拆遷戶(hù)推向市場(chǎng)接盤(pán)。一些庫(kù)存高企的三四線(xiàn)城市，已經(jīng)逆勢(shì)開(kāi)啟新一輪“城中村改造”，把一些城外村當(dāng)做“城中村”拆遷，把拆遷戶(hù)推向市場(chǎng)……

當(dāng)前樓市低迷背景下，仍然屢見(jiàn)拆遷血案，恐怕一部分原因就在這里。在中國(guó)這個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，去庫(kù)存忽悠農(nóng)民，可能不單純是不義。

劉維明的微財(cái)經(jīng)